Как выбрать помещение для ресторана, бара, кафе
Верно подобранная локация станет мощным инструментом продвижения вашего заведения общественного питания, обеспечив стабильный гостевой поток, поэтому к выбору помещения стоит отнестись максимально ответственно и заложить под эту задачу достаточно времени.
Вот что нужно проверить, перед тем как подписать договор на помещение:
- Достаточно целевых гостей. Расположение соответствует концепции.
- Нет нарушений норм для общепита.
- Инженерия подходит для кафе.
- Достаточно мощности.
- Здание не ветхое, перекрытия и стены крепкие и безопасные
- Вы арендуете помещение у законного собственника.
- Нет ограничений на алкогольную лицензию
- Помещение вписывается в бизнес-план по цене аренды.
С чего начать подбор места под ресторан?
Начинать подбор площадки под ресторан, бар или кафе лучше всего с анализа рынка конкурентов, целевых аудиторий, разработки концепции заведения общепита – только после предварительного сбора и обработки информации стоит переходить к активным действиям, отправляясь смотреть помещения.
Если у вас изначально нет привязки к определенной локации, подумайте, для кого вы открываете свое заведение, кого вы видите в качестве посетителя ресторана/кафе:
-
ценители авторской кухни предпочитают рестораны в центре города, для них важны удобная парковка, респектабельность места, где находится заведение, окружение;
-
офисные сотрудники выбирают бизнес-ланч в столовой или кафе вблизи от места работы и становятся источником постоянного дохода для этого заведения;
-
молодые семьи с детьми, живущие в спальном районе, посещают семейные ресторанчики с детской комнатой и невысоким ценником, находящиеся рядом с их домом;
-
студенты часто заходят в кафе недалеко от места учебы.
Разработав концепцию, выделите основных участников рынка в выбранной вами локации, оцените плюсы/минусы их расположения, кто посетители, в чем фишки меню – здесь стоит потратить время на то, чтобы лично сходить в эти заведения общепита, или доверить анализ конкурентов специалистам.
Главные вопросы, на которые нужно найти ответы: почему люди пойдут именно к вам? Как в этом будет способствовать помещение?
Основные правила подбора места
Рассматривая варианты помещений под заведение общественного питания, отталкивайтесь от двух ключевых параметров, которые отвечают за правильность принятия решения:
-
Расположение – хорошо, когда выполняются следующие 5 условий:
-
высокий пешеходный трафик – работает как бесплатная эффективная реклама;
-
концентрация целевых аудиторий – их должно быть от 8-10 штук;
-
достойное окружение места – влияет на репутацию заведения;
-
удобная транспортная доступность, парковка;
-
отсутствие рядом прямых сильных конкурентов.
-
Характеристики помещения – оно должно соответствовать нормам СанПиН и СП(СНиП), иметь необходимые технические возможности, подходить по площади.
Концепция заведения
Концепция заведения и помещение неразрывно связаны, профессиональные рестораторы рассматривают в работе следующие варианты их взаимосвязи:
-
от концепции к помещению – сначала определяется специфика заведения общепита (ЦА, локация, отстройка от конкурентов), а затем под нее происходит поиск места;
-
от помещения к концепции – бывает в тех случаях, когда место уже определено по каким-либо причинам, и под него требуется подобрать формат заведения.
Любой вариант развития требует уделить разработке концепции заведения достаточно времени, поскольку концеция это всегда первый и главный этап в запуске. Стадии запуска:
-
концепция – общая идея, маркетинговые исследования, аналитика;
-
разработка бизнес-плана;
-
поиск и проверка помещения;
-
технологическое/инженерное проектирование, зонирование, дизайн, фирменный стиль;
-
подбор оборудования, инвентаря, мебели;
-
разработка меню, стандартов обслуживания, подбор и обучение команды;
-
продвижение заведения, первичное привлечение клиентов;
-
запуск проекта в коммерческую эксплуатацию.
Грамотно выстроенная концепция заведения общественного питания помогает исключить множество ошибок, оперативно справиться с непредвиденными ситуациями без большого ущерба для бюджета проекта.
Локация
Когда концепция разработана и есть понимание по локации, стоит провести ее оценку с разных ракурсов – в этом хорошо помогает построение карты торговой территории (маппинг).
Параметры оценки локации:
-
характеристика территории – ключевые объекты, тенденции развития места;
-
трафик – какие транспортные/пешеходные потоки проходят через ваше будущее заведение, где расположены наиболее эффективные точки захвата внимания потенциальных клиентов;
-
количество и качество ЦА – важно оценить потенциал посещения вашего заведения целевой аудиторией;
-
конкурентная среда – зоны влияния, сильные/слабые стороны, в чем их уникальность, как вы можете от них отстроиться;
-
дружественная бизнес-среда – наличие потенциальных партнеров для кросс-маркетинга.
Характеристики помещения
Основные характеристики помещения ресторана, кафе или бара:
-
достаточная площадь – гостевая и рабочая зоны должны органично размещаться, классическая их пропорция 60/40, но для разных концепций пропорция разная;
-
коммуникации, соответствующие нормам СанПиН, требованиям по мощности – система вентиляции, водоснабжение, электроэнергия, канализация;
-
наличие подсобных, технических помещений;
-
функциональность – можно ли при желании сделать узаконенную перепланировку.
Существенно сократить бюджет на прокладку коммуникаций и ремонт, облегчить процесс согласования документов поможет место с «хорошей родословной», то есть такое, в котором раньше уже находилось заведение общественного питания.
Юридические аспекты
Сбор и подготовка документации для открытия ресторана занимают примерно треть всех организационных моментов, требуют опыта и времени.
Основной перечень документов для открытия заведения общепита:
-
Регистрационные – свидетельства ОГРН и ИНН, квитанция об уплате государственной пошлины;
-
Связанные с помещением:
-
договор аренды/покупки;
-
документы БТИ;
-
согласование внешних воздуховодов вентиляции и рекламную вывеску, иных элементов на фасаде и общих зонах здания;
-
согласование увеличения электрической мощности;
-
узаконивание перепланировки объекта.
-
Требования СанПиНа, органов надзора – договоры с СЭС, пожарной службой, в некоторых случаях - заключение Роспотребнадзора.
-
Производственные документы – штатное расписание, трудоустройство сотрудников, технологические карты.
-
Лицензии.
Грамотно сформированный пакет документов позволит исключить большинство проблем с госорганами, сэкономить значительные суммы, эффективно запустить работу ресторана.
Подобную работу стоит доверять только юристу с большим опытом и практикой ведения схожих проектов
Условия аренды
Договор аренды – один из важнейших документов при открытии заведения общественного питания. Важно, чтобы он был заключен на рабочих условиях, которые позволят вам избежать большинства проблем с арендодателем.
Ключевые пункты договора аренды, на которые стоит обратить внимание:
-
Срок действия договора – постарайтесь заключить с арендодателем «длинный» договор на 5 и более лет, поскольку средняя окупаемость проекта общепита составляет от 2,5 лет.
-
Договор должен быть зарегистрирован в регистрационной палате.
-
Арендные каникулы – вам необходимо от 2 до 6 месяцев, чтобы запустить проект с не самым сложным меню и оформлением.
-
Условия внесения арендной платы, отсутствие депозитов и дополнительных обременений.
-
Арендная ставка – должна быть четко прописана и зафиксирована на определенный срок, чтобы у арендодателя не было соблазна повысить ее, аргументируя свое решение высокой ликвидностью места, когда ресторан будет раскручен.
-
Условия расторжения договора аренды – вам необходимо обезопасить себя, прописав возможные причины досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, в идеале, их должно быть всего два:
-
осуществление в помещении ресторана деятельности, не предусмотренной договором;
-
несвоевременное внесение арендной платы.
Получить выгодные условия аренды вам помогут следующие аргументы:
-
помещение значительно улучшится за счет ваших вложений в него (неотделимые улучшения);
-
стабильный доход от арендной платы;
-
гарантия пожарной и технической безопасности.
На что обратить внимание?
При работе над первым проектом у вас еще нет профессиональной компетенции, следует критически относиться к каждому этапу запуска, особенно на стадии подбора помещения.
Важно помнить, что хорошие места редко пустуют, поэтому перед заключением договора аренды будет уместно изучить историю данного места, по возможности пообщаться с предыдущими его арендаторами, убедиться в том, что они съехали оттуда не по причине проблем с арендодателем.
С грамотным составлением договора аренды поможет опытный юрист. Юридические услуги готова предоставить наша компания.
Риски и сложности при выборе локации
Не всегда помещение в престижном районе по хорошей цене – залог вашего успешного запуска ресторана, в них бывает много «подводных камней», которые способны выявить только технические специалисты.
Главный недостаток помещений в центральных районах больших городов – это плохое техническое состояние зданий старого фонда: высокий процент износа, плохие коммуникации, отсутствие требуемых мощностей. Также здание может охраняться государством как памятник архитектуры.
Такие помещения требуют неоправданно больших вложений средств и времени.
Распространенные ошибки
Как не нужно открывать ресторан:
-
Идти на поводу у своих желаний – разработка меню и других ключевых элементов, исходя только из своих вкусов, станет большой ошибкой. Важно изучить потребности ваших потенциальных посетителей, попасть в них.
-
Игнорировать тренды – такой подход может оставить вас вовсе без посетителей: то, что было модным вчера, сегодня уже всем приелось.
-
Завлекать шикарной отделкой и интерьером – сейчас актуален не дорогой, а функциональный дизайн с универсальной отделкой, чтобы оперативно менять стилистику при помощи мебели и декора.
-
Не иметь план «Б» – в процессе запуска проекта у вас может что-то пойти не так: конкуренты переманят шеф-повара или у поставщика не окажется нужного оборудования, всегда нужно просчитывать запасные варианты.
-
Действовать по принципу «всё сам» – ошибки в бизнесе дорого стоят: при несоблюдении требований СанПиНа ваше заведение при первой же проверке могут закрыть на 90 дней для устранения нарушения или наложить штраф.
Чек-лист — как выбрать место для кафе:
-
разработайте концепцию, определите формат заведения;
-
составьте ТЗ на помещение;
-
проанализируйте расположение конкурентов;
-
оцените пешеходный трафик, концентрацию вашей целевой аудитории;
-
проверьте помещение с юристом и техническим специалистом на предмет соблюдения всех норм/требований;
-
предусмотрите наличие парковки, места для летней веранды;
-
изучите историю понравившегося помещения – кто был арендатором до вас, почему съехал;
-
тщательно проработайте договор аренды или покупки.
Почему подбор помещения под кафе следует поручить профессионалам
Грамотная технологическая и юридическая экспертиза помещения под заведение общепита, сопровождение сделок поможет ускорить процесс запуска и подготовки документов, исключить большинство ошибок, тем самым экономя бюджет проекта.
Как мы производим поиск помещения под ресторан, кафе, бар
GASTRONORMA – это проектно-консалтинговая компания, специализирующаяся на объектах питания, досуга, пищевых производствах.
Производим подбор помещения с учетом наличия целевых аудиторий, трафика, бизнес-окружения, технических требований. Мы берем на себя полное сопровождение сделок, экспертизу (юридическая проверка, технологическая/инженерная оценка).
Мы работаем в составе группы компаний, закрывающих все направления в запуске и эксплуатации пищевого объекта:
-
GastroStudy: онлайн курс для новичков в бизнесе общепит
-
GastroNorma: проектирование и консалтинг
-
WonderBuild: строительство, инженерия и отделка
-
IronChef: поставка пищевого оборудования
-
GastroProfit: управляющая компания
Предоставляем расширенный спектр услуг в рамках запуска объектов питания и досуга в России и СНГ, работаем строго официально.
Как воспользоваться услугой?
Получить консультацию, узнать стоимость услуг, оформить заявку вы можете по телефону 8(800)100-65-07, либо в онлайн-чате на сайте компании gastronorma.ru. Наши менеджеры оперативно свяжутся с вами, уточнят все детали, составят коммерческое предложение.